8 Perkara Wajib Semak Dalam Geran Tanah Supaya Projek Tak Tersangkut, Pinjaman Tak Ditolak & Duit Tak Hangus | RumahHQ

Kata kunci utama: geran tanah wajib semak sebelum bina rumah
Kata kunci berkaitan: semak geran tanah, bina rumah atas tanah sendiri, status tanah, syarat nyata tanah, sekatan kepentingan, carian rasmi tanah
Cadangan URL: /geran-tanah-wajib-semak-sebelum-bina-rumah/

Meta description: Ketahui 8 perkara wajib semak dalam geran tanah sebelum bina rumah agar pelan mudah diluluskan, pembiayaan tidak ditolak dan projek tidak tertangguh.

Membina rumah atas tanah sendiri memberikan kebebasan untuk menentukan reka bentuk, keluasan, spesifikasi dan bajet mengikut keperluan keluarga. Namun begitu, ramai pemilik tanah terlalu awal menumpukan perhatian kepada reka bentuk rumah, harga kontraktor dan kelayakan pinjaman sehingga terlupa bahawa dokumen paling penting yang menentukan sama ada projek boleh diteruskan ialah geran atau dokumen hak milik tanah.

Geran tanah bukan sekadar kertas yang menunjukkan seseorang mempunyai sebidang tanah. Di dalamnya terdapat maklumat undang-undang yang menentukan siapa pemilik berdaftar, apakah kategori kegunaan tanah, berapa luas tanah, apakah syarat penggunaannya, adakah terdapat sekatan kepentingan dan sama ada tanah tersebut sedang digadai, dikaveat atau tertakluk kepada kepentingan pihak lain.

Kesilapan membaca satu baris kecil pada geran boleh menyebabkan pelan bangunan tidak dapat dikemukakan, permohonan pembiayaan tertangguh, persetujuan pemilik lain diperlukan atau permohonan tukar syarat tanah terpaksa dibuat terlebih dahulu. Lebih membimbangkan, terdapat kes pemilik telah membayar deposit reka bentuk atau kontraktor sebelum mengetahui bahawa tanah tersebut masih dalam urusan pusaka, mempunyai kaveat atau tidak mempunyai laluan masuk yang sah.

Bagi tanah di Semenanjung Malaysia, urusan pentadbiran tanah secara umumnya tertakluk kepada Kanun Tanah Negara, manakala Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undang tanah masing-masing. Oleh itu, prosedur, istilah, fi dan kehendak dokumen boleh berbeza mengikut negeri, daerah dan pihak berkuasa tempatan. (Jkptg)

Artikel ini menerangkan lapan perkara utama yang perlu diperiksa sebelum anda melantik perunding, memohon pinjaman atau memulakan kerja pembinaan di tapak.

Isi Kandungan

1. Sahkan nama pemilik berdaftar dan bahagian pemilikan
2. Semak kategori kegunaan tanah dan syarat nyata
3. Kenal pasti sekatan kepentingan pada geran
4. Periksa gadaian, kaveat, pajakan dan isemen
5. Semak jenis hak milik serta baki tempoh pajakan
6. Pastikan nombor lot, keluasan, sempadan dan akses adalah tepat
7. Selesaikan isu pusaka, pemilikan bersama dan status khas tanah
8. Buat carian rasmi serta semakan PBT dan pembiayaan

1. Sahkan Nama Pemilik Berdaftar dan Bahagian Pemilikan

Semakan pertama dan paling penting ialah memastikan siapa sebenarnya pemilik tanah yang sah di sisi undang-undang. Nama yang tercatat dalam dokumen hak milik dan rekod Pejabat Tanah merupakan nama pemilik berdaftar yang mempunyai kuasa untuk membuat urusan berkaitan tanah tersebut. Walaupun tanah itu telah digunakan oleh sebuah keluarga selama beberapa generasi, dibeli menggunakan wang seseorang atau diwariskan secara lisan, keadaan tersebut tidak semestinya menjadikan individu berkenaan pemilik berdaftar. Sekiranya nama pemohon bina rumah tidak terdapat pada geran, proses kelulusan pelan, dokumentasi kontrak dan permohonan pembiayaan mungkin memerlukan persetujuan atau penyelesaian undang-undang tambahan.

Jangan bergantung sepenuhnya kepada salinan geran lama yang disimpan oleh keluarga. Salinan tersebut mungkin tidak menunjukkan urus niaga terkini seperti pindah milik, turun milik pusaka, gadaian atau kaveat yang telah didaftarkan selepas salinan itu dibuat. Langkah lebih selamat ialah mendapatkan carian rasmi terkini daripada Pejabat Tanah atau platform e-Tanah negeri berkenaan. Carian rasmi boleh mengesahkan nama pemilik, nombor hak milik, nombor lot, bahagian pemilikan dan kepentingan berdaftar yang masih aktif. Sistem e-Tanah Selangor, sebagai contoh, menyediakan permohonan carian rasmi untuk hak milik tanah dan hak milik strata. (etanah.selangor.gov.my)

Sekiranya terdapat lebih daripada seorang pemilik, semak pecahan bahagian setiap individu. Geran mungkin mencatatkan pemilikan seperti ½ bahagian, ¼ bahagian atau bahagian-bahagian lain. Pemilik bersama tidak semestinya memiliki satu kawasan fizikal tertentu hanya kerana keluarga telah membahagikan tanah secara lisan. Sebagai contoh, pemilik yang mempunyai ¼ bahagian tidak boleh secara automatik menganggap sudut hadapan tanah sebagai bahagiannya tanpa pecah bahagian, pelan yang sah atau persetujuan semua pihak. Dari sudut pendaftaran tanah, setiap pemilik bersama lazimnya mempunyai kepentingan terhadap keseluruhan lot mengikut bahagian yang didaftarkan.

Bagi projek pembinaan, keadaan ini bermakna persetujuan pemilik bersama mungkin diperlukan sebelum perunding dapat mengemukakan pelan atau sebelum tanah boleh dicagarkan kepada institusi pembiayaan. Sesetengah pihak berkuasa tempatan meminta tandatangan pemilik berdaftar, surat persetujuan pemilik atau surat kuasa wakil apabila pemohon pembangunan berbeza daripada pemilik yang tercatat. Senarai semak permohonan perancangan juga lazimnya meminta salinan hak milik, carian rasmi dan kebenaran pemilik tanah bagi keadaan tertentu. (mbpj.gov.my)

Berikan perhatian khas sekiranya nama pada geran ialah nama ibu bapa, datuk, nenek atau ahli keluarga yang telah meninggal dunia. Kebenaran secara lisan daripada waris tidak menggantikan proses pembahagian pusaka dan pendaftaran turun milik. Selagi nama pemilik yang telah meninggal dunia masih terdapat dalam rekod hak milik, waris biasanya perlu menguruskan pentadbiran pusaka melalui saluran yang berkaitan sebelum urus niaga penting boleh disempurnakan. Membina rumah terlebih dahulu tanpa menyelesaikan pemilikan boleh mencetuskan pertikaian apabila waris lain menuntut bahagian mereka atau apabila tanah hendak dicagarkan.

Sebelum meneruskan projek, buat semakan berikut:

• Pastikan ejaan nama dan nombor pengenalan pemilik adalah tepat.
• Kenal pasti sama ada terdapat seorang atau beberapa pemilik.
• Semak pecahan bahagian setiap pemilik.
• Dapatkan persetujuan bertulis semua pemilik yang berkaitan.
• Selesaikan urusan pusaka jika pemilik berdaftar telah meninggal dunia.
• Pastikan pemohon pembiayaan memenuhi kehendak pemilikan pemberi pinjaman.

Bagi pembiayaan LPPSA untuk membina rumah di atas tanah pasangan, LPPSA menyatakan bahawa permohonan dibenarkan dengan syarat pasangan tersebut merupakan pemilik bersama tanah berkenaan. Ini menunjukkan bahawa struktur pemilikan pada geran mempunyai kesan langsung terhadap kelayakan pembiayaan. (LPPSA)

2. Semak Kategori Kegunaan Tanah dan Syarat Nyata

Bahagian seterusnya yang wajib dibaca ialah kategori kegunaan tanah. Antara kategori yang lazim ditemui pada hak milik ialah pertanian, bangunan dan industri. Kategori ini menunjukkan tujuan umum tanah yang diluluskan oleh Pihak Berkuasa Negeri. Ramai pemilik beranggapan bahawa mereka boleh membina rumah di atas mana-mana tanah milik sendiri, tetapi pemilikan tanah tidak secara automatik memberikan kebebasan menggunakan tanah untuk apa sahaja tujuan. Penggunaan sebenar mestilah dinilai bersama kategori, syarat nyata, zon perancangan dan dasar pihak berkuasa tempatan.

Selain kategori, lihat ruangan syarat nyata. Syarat nyata memberikan penerangan lebih khusus tentang bagaimana tanah itu dibenarkan untuk digunakan. Sebagai contoh, tanah berkategori bangunan mungkin mempunyai syarat nyata untuk kediaman, perniagaan atau kegunaan tertentu. Tanah pertanian pula mungkin dinyatakan untuk tanaman tertentu, dusun, getah, kelapa sawit atau pertanian am. Pemilik tanah sepatutnya menggunakan tanah berdasarkan kategori dan syarat nyata yang tercatat pada hak milik, bukannya semata-mata berdasarkan keadaan fizikal tapak atau apa yang dilakukan oleh jiran. (Jkptg)

Bagi tanah pertanian, jangan terus membuat kesimpulan bahawa rumah kediaman tidak boleh dibina sama sekali atau bahawa satu unit rumah pasti dibenarkan. Keputusan sebenar bergantung pada peruntukan undang-undang, dasar negeri, syarat hak milik, keluasan tanah, tujuan rumah, zon perancangan dan pertimbangan jabatan teknikal. Sebuah rumah yang berkaitan dengan operasi pertanian mungkin dinilai secara berbeza daripada cadangan pembangunan kediaman sepenuhnya. Oleh itu, pemilik perlu mendapatkan pengesahan bertulis atau pra-rundingan dengan Pejabat Tanah dan PBT, bukan bergantung pada pengalaman orang lain di kawasan berdekatan.

Sesetengah geran lama mungkin tidak menunjukkan kategori dengan format yang sama seperti geran moden, atau mempunyai istilah lama seperti “kampong” dan syarat-syarat terdahulu. Istilah lama tidak seharusnya ditafsir sendiri tanpa semakan profesional. JKPTG pernah mengeluarkan penjelasan khusus berkenaan takrif “kampong” dalam syarat nyata hak milik yang dikeluarkan sebelum Kanun Tanah Negara berkuat kuasa. Situasi sebegini menunjukkan bahawa satu perkataan pada geran boleh mempunyai kesan perundangan dan pentadbiran yang tidak semestinya sama dengan pemahaman harian. (Jkptg)

Sekiranya kategori atau syarat nyata tidak sepadan dengan cadangan pembinaan, pemilik mungkin perlu membuat permohonan pengubahan kategori atau tukar syarat tanah di bawah prosedur negeri yang berkaitan. Di Selangor, pemilik tanah boleh memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk mengubah atau mengenakan kategori kegunaan tanah serta meminda atau mengenakan syarat nyata baharu. Permohonan tersebut dibuat melalui sistem e-Tanah dan boleh melibatkan dokumen teknikal, ulasan jabatan serta bayaran premium. Prosedur persekutuan berkaitan pengubahan kategori, syarat nyata dan sekatan kepentingan turut dikemas kini melalui Pekeliling KPTG Bilangan 4 Tahun 2024. (Selangor Land Office Portal)

Walau bagaimanapun, kelulusan tukar syarat tanah tidak semestinya bermaksud pelan rumah akan diluluskan secara automatik. Pemilik masih perlu menyemak zoning atau guna tanah dalam rancangan tempatan, kepadatan, anjakan bangunan, rizab jalan, saliran, kerja tanah, akses dan keperluan teknikal lain. Kebenaran merancang ialah kelulusan berasingan yang diberikan oleh Pihak Berkuasa Perancang Tempatan untuk menjalankan pemajuan. Semua pemajuan yang tertakluk kepada proses tersebut perlu mendapat kebenaran sebelum dilaksanakan. (Jabatan Perancangan Selangor)

Sebelum melantik kontraktor, minta perunding menyemak empat lapisan berikut secara serentak:

Sekiranya salah satu lapisan tidak sepadan, masukkan kos premium, fi perunding dan tempoh kelulusan ke dalam perancangan projek sebelum menandatangani kontrak pembinaan.

3. Kenal Pasti Sekatan Kepentingan pada Geran

Sekatan kepentingan ialah syarat yang mengehadkan urusan tertentu terhadap tanah, contohnya pindah milik, pajakan atau gadaian tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri. Ayatnya biasanya terdapat pada bahagian sekatan kepentingan dalam geran atau carian rasmi. Walaupun pemilik masih berdaftar sebagai tuan punya tanah, sekatan tersebut bermakna sesetengah urusan tidak boleh dibuat secara bebas. Perkataan seperti “tidak boleh dipindah milik, digadai atau dipajak tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri” perlu diberi perhatian serius.

Sekatan kepentingan tidak semestinya menghalang pembinaan rumah secara mutlak, tetapi ia boleh memberi kesan kepada cara projek dibiayai dan didokumenkan. Sekiranya bank atau LPPSA perlu mendaftarkan gadaian, kebenaran pihak berkuasa mungkin perlu diperoleh terlebih dahulu. Jika pembinaan dibuat oleh seseorang yang bukan pemilik berdaftar, isu kebenaran dan kedudukan undang-undang juga perlu diselesaikan. JKPTG menjelaskan bahawa tanah yang mempunyai sekatan kepentingan memerlukan surat kebenaran Pihak Berkuasa Negeri bagi urusan pindah milik yang berkaitan. (Jkptg)

Antara sekatan yang boleh ditemui termasuk tanah tidak boleh dipindah milik kepada bukan Bumiputera, tidak boleh digadai tanpa kebenaran atau hanya boleh digunakan bagi tujuan tertentu. Terdapat juga tanah berstatus Rizab Melayu atau tertakluk kepada peruntukan negeri yang mengehadkan pihak yang layak menerima kepentingan. Pemilik perlu membezakan antara kategori kegunaan, syarat nyata dan sekatan kepentingan, kerana ketiga-tiganya mempunyai fungsi berlainan walaupun semuanya tercatat dalam dokumen hak milik.

Bagi pembiayaan bank, tanah lazimnya perlu diterima sebagai cagaran yang boleh dikuatkuasakan. Jika sekatan menghendaki kebenaran untuk gadaian, pihak peguam mungkin perlu mengemukakan permohonan consent kepada Pejabat Tanah atau Pihak Berkuasa Negeri. Proses ini boleh mengambil masa dan memerlukan dokumen seperti salinan hak milik, carian rasmi, surat tawaran pembiayaan, resit cukai semasa dan dokumen pengenalan. Kehendak tepat berbeza mengikut negeri dan jenis sekatan.

Jangan menerima kenyataan seperti “sekatan ini biasa sahaja” atau “nanti peguam boleh urus” tanpa meminta penjelasan mengenai tempoh, kos dan kebarangkalian kelulusan. Sekatan yang kelihatan biasa masih boleh menangguhkan pengeluaran pembiayaan jika permohonan dibuat lewat atau dokumen tidak lengkap. Selain itu, kebenaran yang diberikan mungkin mempunyai tarikh luput atau syarat tambahan. Pastikan peguam pembiayaan dan perunding tanah menyemak ayat sekatan yang sebenar, bukan hanya berdasarkan jenis geran.

Gunakan jadual tindakan berikut:

Sekatan tidak wajar dianggap sebagai masalah pentadbiran kecil. Ia merupakan salah satu perkara yang boleh menentukan sama ada tanah boleh dicagarkan, dipindah milik atau dibangunkan mengikut struktur projek yang dirancang.

4. Periksa Gadaian, Kaveat, Pajakan dan Isemen

Geran atau carian rasmi juga perlu diperiksa untuk mengenal pasti sebarang bebanan atau kepentingan berdaftar. Bebanan utama yang sering ditemui ialah gadaian kepada institusi kewangan, kaveat persendirian, pajakan dan isemen. Setiap satu mempunyai kesan yang berbeza terhadap pembinaan rumah. Tanah yang kelihatan kosong dan tidak mempunyai bangunan masih boleh terikat dengan kepentingan pihak ketiga yang mengehadkan tindakan pemilik.

Gadaian menunjukkan bahawa tanah telah digunakan sebagai cagaran kepada bank, LPPSA atau pihak yang dibenarkan. Selagi gadaian belum dilepaskan, pemegang gadaian mempunyai kepentingan berdaftar terhadap tanah tersebut. Pemilik yang mahu mendapatkan pembiayaan baharu, menukar struktur pembiayaan atau melaksanakan urusan tertentu mungkin memerlukan kebenaran pemegang gadaian. JKPTG menyatakan bahawa urusan tanah yang mempunyai gadaian memerlukan kebenaran pemegang gadaian bagi keadaan berkaitan. (Jkptg)

Kaveat persendirian pula lazimnya dimasukkan oleh pihak yang mendakwa mempunyai kepentingan terhadap tanah. Kehadiran kaveat merupakan tanda amaran yang perlu disiasat dengan segera. Ia mungkin berkaitan perjanjian jual beli, tuntutan benefisial, pertikaian keluarga, hutang atau transaksi yang belum diselesaikan. Kaveat tidak harus diabaikan walaupun pemilik mendakwa ia akan dibuang kemudian. Pengurusan kaveat persendirian tertakluk kepada prosedur pendaftaran, pelepasan, pembatalan atau penghapusan yang ditetapkan di bawah undang-undang tanah. (Jkptg)

Pajakan berdaftar bermakna pemilik telah memberikan hak menduduki atau menggunakan keseluruhan atau sebahagian tanah kepada pihak lain untuk suatu tempoh. Pembinaan di kawasan yang sedang dipajak boleh menimbulkan konflik hak penggunaan dan penguasaan tapak. Di Selangor, pajakan keseluruhan tanah boleh diberikan sehingga tempoh maksimum tertentu, manakala pajakan sebahagian tanah memerlukan pelan dan perihal yang menjelaskan bahagian tersebut. (Selangor Land Office Portal)

Isemen pula boleh memberikan hak tertentu kepada tanah atau pihak lain, contohnya hak laluan, akses, saliran atau kemudahan utiliti. Kawasan yang tertakluk kepada isemen mungkin tidak sesuai dibina walaupun berada dalam sempadan geran. Sebagai contoh, rumah yang direka terlalu hampir dengan laluan isemen boleh menyebabkan pelan perlu diubah. JKPTG telah mengeluarkan garis panduan berkaitan pendaftaran, pelepasan, penghapusan dan pembatalan isemen melalui Pekeliling KPTG Bilangan 3 Tahun 2024. (Jkptg)

Sebelum meneruskan reka bentuk, minta peguam atau perunding menyenaraikan setiap memorial atau catatan pada carian rasmi dan menjawab soalan berikut:

• Siapakah pihak yang mempunyai kepentingan?
• Apakah jenis kepentingan atau bebanan?
• Adakah ia melibatkan seluruh lot atau sebahagian tanah?
• Adakah kebenaran pihak tersebut diperlukan?
• Bolehkah kepentingan itu dilepaskan?
• Berapakah kos dan tempoh penyelesaiannya?
• Adakah kedudukan rumah perlu diubah?

Jangan bayar deposit pembinaan yang besar selagi status kaveat, gadaian, pajakan atau isemen belum difahami dengan jelas.

5. Semak Jenis Hak Milik serta Baki Tempoh Pajakan

Dokumen tanah di Malaysia menggunakan beberapa jenis dan kod hak milik seperti Geran, Geran Mukim, Pajakan Negeri, Pajakan Mukim, Hakmilik Sementara Daftar dan Hakmilik Sementara Mukim. Kod yang biasa dilihat termasuk GRN, GM, PN, PM, HSD dan HSM. Setiap jenis menunjukkan bentuk pentadbiran dan pejabat pendaftaran yang berkaitan. Sistem e-Tanah Selangor, contohnya, menggunakan jenis-jenis hak milik ini dalam fungsi semakan dan pembayaran cukai tanah. (etanah.selangor.gov.my)

Pemilik juga perlu mengenal pasti sama ada pegangan tanah ialah hak milik kekal atau hak milik bertempoh. Dalam pegangan bertempoh, geran akan menunjukkan tempoh pajakan atau tarikh luput. Jangan hanya melihat perkataan “pajakan 99 tahun” tanpa mengira baki sebenar. Sebidang tanah yang asalnya diberi pajakan 99 tahun mungkin hanya berbaki 45, 30 atau 20 tahun apabila projek pembinaan hendak dimulakan.

Baki tempoh pajakan boleh mempengaruhi penilaian tanah, kelulusan pembiayaan dan tempoh pinjaman yang ditawarkan. Bank akan membuat penilaian risiko berdasarkan dasar dalaman, umur pemohon, nilai hartanah dan baki pajakan selepas tamat tempoh pembiayaan. Tanah dengan baki pajakan pendek tidak semestinya mustahil dibiayai, tetapi margin, tempoh atau syarat pembiayaan mungkin berbeza. Oleh itu, dapatkan penilaian awal daripada bank sebelum membelanjakan wang untuk reka bentuk terperinci.

Bagi hak milik sementara, perkataan “sementara” tidak bermaksud seseorang tidak mempunyai hak terhadap tanah. Namun, butiran ukur, keluasan atau sempadan mungkin tertakluk kepada proses ukur dan pengeluaran hak milik muktamad. Perunding perlu memastikan reka bentuk rumah menggunakan pelan ukur dan data sempadan yang betul. Bergantung hanya pada pagar sedia ada atau lakaran lama boleh menyebabkan bangunan melepasi sempadan sebenar apabila pengukuran dilakukan.

Sekiranya baki pajakan semakin pendek, jangan menganggap permohonan lanjutan tempoh akan diluluskan secara automatik. Lanjutan atau pembaharuan tempoh tertakluk kepada dasar negeri, kelulusan Pihak Berkuasa Negeri, premium dan syarat pada masa permohonan. Pemilik perlu mendapatkan anggaran implikasi kewangan dan tempoh proses sebelum membuat keputusan membina sebuah rumah bernilai tinggi di atas tanah tersebut.

Semakan praktikal bagi bahagian ini merangkumi:

1. Catat kod dan jenis hak milik.
2. Kenal pasti hak milik kekal atau bertempoh.
3. Kira baki pajakan berdasarkan tarikh semasa.
4. Semak sama ada hak milik masih sementara.
5. Dapatkan pelan ukur yang boleh dipercayai.
6. Minta bank membuat semakan awal penerimaan cagaran.
7. Masukkan risiko lanjutan pajakan dalam bajet projek.

Jenis hak milik bukan sekadar istilah teknikal. Ia mempengaruhi urusan Pejabat Tanah, ketepatan sempadan, penerimaan bank dan nilai jangka panjang rumah yang akan dibina.

6. Pastikan Nombor Lot, Keluasan, Sempadan dan Akses Adalah Tepat

Geran perlu dipadankan dengan tapak fizikal. Semak negeri, daerah, mukim atau bandar, nombor lot, nombor hak milik dan keluasan tanah. Kesilapan nombor lot boleh berlaku apabila sebuah keluarga memiliki beberapa lot bersebelahan atau apabila nombor lama masih digunakan dalam dokumen tidak rasmi. Pelan rumah yang disediakan untuk lot yang salah boleh menyebabkan keseluruhan kerja ukur dan reka bentuk terpaksa dibuat semula.

Keluasan pada geran juga perlu dibandingkan dengan pelan ukur dan keadaan tapak. Jangan menganggap pagar, pokok, longkang atau jalan tanah menunjukkan sempadan yang sah. Pagar mungkin dibina oleh pemilik terdahulu berdasarkan persetujuan tidak rasmi atau mungkin telah berganjak. Sebelum menentukan kedudukan rumah, lantik juruukur tanah berlesen bagi mengenal pasti batu sempadan dan mengesahkan dimensi sebenar.

Pengukuran yang tepat sangat penting kerana pelan bangunan perlu mengambil kira anjakan hadapan, belakang dan sisi, rizab jalan, saliran, cerun, aras tanah serta kedudukan utiliti. Perbezaan satu atau dua meter boleh menyebabkan rumah yang dirancang tidak lagi muat dalam kawasan boleh bina. Lebih baik mengetahui batasan ini semasa peringkat konsep berbanding selepas pelan seni bina dan struktur disiapkan.

Satu lagi isu kritikal ialah akses yang sah ke jalan awam. Sebidang tanah mungkin mempunyai jalan fizikal yang digunakan selama bertahun-tahun tetapi jalan itu sebenarnya melalui tanah jiran tanpa hak laluan berdaftar. Keadaan ini boleh menjejaskan kemasukan kenderaan pembinaan, sambungan utiliti, kelulusan perancangan dan penggunaan rumah selepas siap. Sekiranya akses bergantung pada tanah orang lain, semak sama ada terdapat isemen, rizab jalan, hak laluan atau persetujuan undang-undang yang sah.

Pemilik juga perlu menyemak sama ada sebahagian lot terlibat dengan rizab sungai, rizab parit, rizab jalan, talian penghantaran elektrik, saluran paip atau kawasan kawalan lain. Kawasan tersebut mungkin tidak boleh dibangunkan atau memerlukan anjakan tertentu. Keadaan fizikal tapak yang luas tidak bermakna keseluruhan keluasan boleh digunakan untuk membina rumah. Kawasan boleh bina sebenar hanya dapat dikenal pasti selepas semua kekangan diplotkan.

Sebelum memuktamadkan reka bentuk, sediakan satu pelan asas tapak yang menunjukkan:

• Sempadan dan batu sempadan.
• Dimensi serta keluasan lot.
• Arah utara dan jalan masuk.
• Rizab jalan dan saliran.
• Kontur serta aras tanah.
• Bangunan dan struktur sedia ada.
• Pokok besar atau halangan fizikal.
• Laluan utiliti dan isemen.
• Kedudukan cadangan rumah.
• Anjakan yang ditetapkan oleh PBT.

PBT juga boleh meminta pelan ukur, hak milik, carian rasmi serta dokumen berkaitan jalan, perparitan dan kerja tanah sebagai sebahagian proses kelulusan. (mbpj.gov.my)

7. Selesaikan Isu Pusaka, Pemilikan Bersama dan Status Khas Tanah

Tanah keluarga sering mempunyai struktur pemilikan yang lebih kompleks daripada yang disangka. Sebuah lot mungkin mempunyai ramai pemilik bersama, masih berdaftar atas nama individu yang telah meninggal dunia atau tertakluk kepada syarat khas seperti Rizab Melayu, kuota Bumiputera atau sekatan pemilikan tertentu. Semua perkara ini perlu diselesaikan atau sekurang-kurangnya difahami sebelum projek pembinaan dimulakan.

Dalam pemilikan bersama, seorang pemilik tidak sepatutnya membuat keputusan besar secara bersendirian hanya kerana beliau tinggal di atas tanah tersebut atau membayar cukai tanah. Pembinaan sebuah rumah kekal boleh mempengaruhi nilai dan penggunaan keseluruhan lot. Dapatkan persetujuan bertulis semua pemilik dan tentukan siapa yang akan memiliki rumah tersebut. Tanpa dokumentasi yang jelas, pertikaian boleh timbul apabila tanah hendak dijual, diwariskan atau dibahagikan pada masa hadapan.

Bagi tanah pusaka, kenal pasti sama ada perintah pembahagian, surat kuasa mentadbir, probet atau dokumen turun milik telah diselesaikan. Waris yang mempunyai persetujuan keluarga belum tentu mempunyai kuasa untuk mencagarkan tanah kepada bank. Institusi pembiayaan biasanya memerlukan pemilikan berdaftar dan dokumen undang-undang yang jelas sebelum cagaran dapat didaftarkan. Memulakan pembinaan ketika urusan pusaka belum selesai boleh meletakkan wang pemohon pada tanah yang secara undang-undang masih dimiliki bersama oleh semua benefisiari.

Tanah Rizab Melayu dan tanah yang mempunyai sekatan Bumiputera memerlukan pemeriksaan lebih khusus. Kelayakan pemilik, penerima pindah milik, pemegang gadaian dan pihak berkepentingan boleh tertakluk kepada enakmen negeri serta ayat sekatan dalam hak milik. Jangan membuat andaian berdasarkan bangsa pasangan, hubungan kekeluargaan atau bentuk syarikat. Dapatkan pengesahan daripada Pejabat Tanah dan peguam yang berpengalaman dalam urusan tanah negeri tersebut.

Jika pemilik berada di luar negara, uzur atau mahu melantik orang lain menguruskan permohonan, surat kuasa wakil mungkin digunakan bagi keadaan tertentu. Namun, surat biasa yang ditandatangani di rumah tidak semestinya mencukupi. PBT dan Pejabat Tanah boleh meminta Power of Attorney yang disediakan, dimatikan setem dan didaftarkan mengikut kehendak undang-undang. Senarai semak permohonan PBT turut menunjukkan keperluan surat kuasa wakil atau persetujuan tuan tanah apabila pemaju atau pemohon berbeza daripada pemilik berdaftar. (mbpj.gov.my)

Sediakan satu fail pemilikan yang mengandungi:

• Salinan kad pengenalan semua pemilik.
• Salinan geran atau dokumen hak milik.
• Carian rasmi terkini.
• Persetujuan bertulis pemilik bersama.
• Dokumen pusaka atau turun milik.
• Dokumen Rizab Melayu atau sekatan berkaitan.
• Surat kuasa wakil yang sah, jika digunakan.
• Penjelasan mengenai pemilikan rumah selepas siap.
• Persetujuan terhadap cagaran pembiayaan.
• Perjanjian antara ahli keluarga jika diperlukan.

Dokumen ini boleh mengelakkan pertikaian dan memudahkan urusan dengan arkitek, jurutera, PBT, bank, LPPSA, peguam serta kontraktor.

8. Buat Carian Rasmi serta Semakan PBT dan Pembiayaan

Langkah terakhir ialah menyatukan semua semakan melalui carian rasmi terkini. Jangan menganggap salinan geran asal mencukupi kerana rekod tanah boleh berubah selepas geran dicetak. Carian rasmi menunjukkan kedudukan hak milik berdasarkan rekod semasa Pejabat Tanah, termasuk pemilik, bebanan, kaveat, gadaian dan urus niaga berdaftar. Di Selangor, carian rasmi boleh dipohon melalui fungsi e-Carian sistem e-Tanah dengan memasukkan maklumat hak milik dan membuat bayaran secara dalam talian. (etanah.selangor.gov.my)

Semak juga cukai tanah dan cukai taksiran. Resit terkini lazimnya diperlukan dalam urusan kelulusan dan transaksi tanah. Tunggakan tidak semestinya menghalang setiap bentuk permohonan, tetapi ia boleh menyebabkan dokumen dianggap tidak lengkap atau memerlukan penyelesaian sebelum urusan diteruskan. Senarai semak PBT seperti MBPJ memasukkan resit cukai tanah dan cukai taksiran semasa bersama hak milik dan carian rasmi sebagai dokumen permohonan. (mbpj.gov.my)

Selepas status tanah disahkan, buat pra-rundingan dengan Pihak Berkuasa Tempatan. Semak zoning, kategori permohonan, anjakan bangunan, had ketinggian, nisbah plot, keperluan tempat letak kenderaan, jalan, parit, pembetungan, kerja tanah dan syarat jabatan teknikal. Kebenaran merancang dan pelan bangunan merupakan perkara berbeza daripada hak pemilikan tanah. Seseorang mungkin memiliki tanah secara sah tetapi masih tidak boleh membina cadangan tertentu jika ia bercanggah dengan rancangan tempatan atau piawaian pembangunan.

Seterusnya, serahkan dokumen geran kepada institusi pembiayaan untuk penilaian awal. Bagi LPPSA, pembiayaan Jenis 2 adalah untuk membina rumah di atas tanah sendiri, manakala jenis pembiayaan lain merangkumi pembelian tanah dengan tujuan membina rumah dan pembinaan atas tanah yang dibeli melalui pinjaman kerajaan. LPPSA juga menyatakan bahawa pembiayaan membina rumah hanya dibenarkan untuk sebuah rumah di atas satu lot bagi situasi pembiayaan yang dinyatakan. (MyFinancing)

Bagi pembiayaan bank, minta bank atau perunding kewangan menyemak sekurang-kurangnya perkara berikut sebelum permohonan penuh dibuat:

• Nama pemohon berbanding nama pemilik tanah.
• Nilai pasaran tanah dan cadangan rumah.
• Baki tempoh pajakan.
• Sekatan terhadap gadaian.
• Gadaian sedia ada.
• Kaveat atau bebanan lain.
• Status kategori dan syarat nyata.
• Pelan serta kelulusan PBT.
• Kontrak pembinaan dan jadual bayaran kemajuan.
• Kelayakan kontraktor dan perunding profesional.

Semakan awal ini mengurangkan risiko permohonan ditolak selepas pemilik membayar yuran reka bentuk atau deposit pembinaan.

Sebelum kerja bermula, gunakan konsep “Geran Clearance Gate”, iaitu projek hanya dibenarkan bergerak ke peringkat kontrak dan pembinaan selepas semua perkara berikut disahkan:

Cadangan RumahHQ: Pemeriksaan geran tanah sebaik-baiknya dibuat sebelum reka bentuk rumah dimuktamadkan atau kontrak pembinaan ditandatangani. Dapatkan bantuan pasukan pakar yang memahami hubungan antara hak milik tanah, reka bentuk, kelulusan PBT, pembiayaan dan pelaksanaan pembinaan. Sebagai kontraktor Design & Build One Stop Centre, RumahHQ boleh membantu pemilik tanah membuat semakan awal tapak, merancang reka bentuk yang sesuai, menyediakan pelan dan sebut harga serta menyelaras proses sehingga rumah siap diserahkan. Hubungi RumahHQ di 011-5454 2461 atau layari RumahHQ.com untuk konsultasi dan lawatan tapak.